STJ DECIDE QUE PROPRIETÁRIO DE UNIDADE GERADORA DE DÉBITOS CONDOMINAIS PODE TER SEU IMÓVEL PENHORADO AINDA QUE NÃO TENHA FIGURADO COMO RÉU EM AÇÃO DE COBRANÇA MOVIDA PELO CONDOMÍNIO.

- 31/01/2020

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão unânime, deu provimento a um Recurso Especial reconhecendo a possibilidade de efetivação da penhora de um imóvel, em fase de cumprimento de sentença, ainda que a respectiva Ação de Cobrança de taxas condominiais tenha sido movida exclusivamente em face da locatária da unidade imobiliária e não da proprietária do bem.

No acórdão proferido sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, a Corte sustentou posicionamento de que a responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais recaem não só sobre aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade, mas também sobre “o titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição”, a exemplo de um locatário, cabendo ao Condomínio, na posição de credor, escolher se a respectiva Ação de Cobrança será ajuizada em face de apenas um ou ambos os devedores.

No caso em tela, o Condomínio optou por promover a competente ação judicial em face apenas da locatária do imóvel e teve seu pedido de cobrança julgado procedente. Durante a fase de cumprimento de sentença, o magistrado determinou que fosse realizada a penhora sobre a unidade geradora dos débitos, a fim de que o crédito do Condomínio pudesse ser plenamente satisfeito.

Por não ter figurado como Ré na Ação de Cobrança, a proprietária interpôs, nos autos do cumprimento de sentença, Embargos de Terceiros, requerendo a revogação da penhora sobre o bem de sua titularidade, uma vez que não teria figurado como parte na relação processual originária. O pedido em questão foi indeferido pelo magistrado.

O TJSP, por sua vez, em sede de apelação, acolheu os argumentos utilizados pela proprietária do imóvel e determinou a reforma da sentença, sustentando que o título executivo havia sido constituído apenas em face da locatária, razão pela qual o redirecionamento da execução à proprietária, estranha ao processo, significaria violação “aos limites subjetivos da coisa julgada”.

No julgamento do Recurso Especial nº 1.829.663/SP, os Ministros concluíram que, além da natureza propter rem da obrigação de adimplemento das taxas condominiais, por meio da qual a própria coisa se constitui como garantia ao pagamento da dívida, a penhora de bem imóvel de terceiro que não integrou o polo passivo durante a fase de conhecimento da Ação de Cobrança não violaria o art. 472 do então CPC/73, já que,
excepcionalmente, “a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação”.

Com isso, afirmando que a norma processual deveria servir como um instrumento para realização do direito material, em respeito ao princípio da efetividade do processo, o STJ manteve a penhora sobre o imóvel de propriedade de terceiro, ainda que não tenha integrado o polo passivo da Ação de Cobrança, por entender que “deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo que o condomínio receba as
despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum”.