STJ FIXA QUATRO NOVAS TESES SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS

- 30/09/2019

A Segunda Seção do E. STJ fixou, no último dia 11.09, quatro novas teses relativas às controvérsias envolvendo contratos de promessa de compra e venda de unidades em incorporação no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.

Foram analisadas, no julgamento, questões relativas (1) ao prazo da entrega do imóvel, (2) à presunção de prejuízo em caso de atraso na conclusão do empreendimento, (3) aplicação de juros de obra e (4) correção monetária.

De forma especial, merece destaque a segunda tese, que indicou como presumido o prejuízo do adquirente em caso de atraso na entrega do imóvel.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

Assim, entende-se que o adquirente não precisa fazer qualquer tipo de prova acerca do dano requerido, bastando, para que seja determinado judicialmente o pagamento da indenização por parte da incorporadora, que reste comprovado o atraso na entrega da sua unidade.

Importante destacar, ainda, que, em que pese não ter sido o intuito do repetitivo enfrentar a questão da validade do prazo de tolerância, a tese fixada reconheceu a plena validade de tal prática, apontando que o dano só se presume quando ultrapassado o prazo de tolerância contratado pelas partes – seguindo o entendimento já pacificado do próprio tribunal e confirmando os termos da Lei 13.786/2018 (Lei dos Distratos).

Ressalta-se, por fim, que os Ministros, na tentativa da pacificar a quantificação do dano, tomaram por base o valor locatício de imóvel assemelhado e não um percentual entre 0,5 e 1%, calculado sobre o valor atualizado do bem. Todavia, tal ponto pode gerar grandes dúvidas e insegurança jurídica, dado que confere certa subjetividade à análise de preço praticado em mercado.