PARA O STJ CLÁUSULA COM PREVISÃO DE PERDA TOTAL DE VALORES PAGOS PODE SER CONSIDERADA VÁLIDA EM CONTRATO FIRMADO ENTRE PARTICULARES

- 23/08/2019

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em decisão unânime, considerou válida cláusula penal inserida em contrato firmado entre particulares, na qual estava prevista a perda total dos valores pagos pelos compradores de imóvel.

No caso em apreço, os compradores firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, prevendo o pagamento do preço através de sinal e mais duas parcelas. Assim, com dificuldades em honrar o contrato firmado, os próprios compradores sugeriram a inclusão de cláusula em aditivo com previsão de perda total dos valores pagos se não viessem a adimplir as parcelas em aberto no novo prazo acertado.

Deste modo, após a nova inadimplência, foram os compradores comunicados pelos vendedores da rescisão do contrato e consequente perda dos valores pagos, conforme entabulado no aditivo.

Em primeira instância, o juiz considerou nula a citada cláusula, determinando a devolução das quantias pagas pelos compradores, com o desconto, apenas, de valores inerentes à sinal, corretagem e multa contratual, decisão esta que foi reformada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios o qual declarou válida a perda dos valores, considerando que a cláusula tinha sido sugerida pelos compradores, fato este comprovado nos autos.

Em sede de recurso ao Superior Tribunal de Justiça, alegaram os compradores que o requerimento de inclusão da cláusula penal em comento ocorreu em situação de necessidade, pugnando, mais uma vez, pela redução do percentual a ser retido para o patamar de 10% à 25% do valor pago, tendo sido tais argumentos refutados pelo relator o ministro Villas Bôas Cueva, posto não existir nos autos descrição da existência de risco à vida ou integridade de alguma das partes, os quais seriam necessários à caracterizar um estado de perigo.

Neste sentido, destacou o relator que nas relações contratuais devem ser mantidas a confiança e a lealdade, de modo que não poderia a parte que sugeriu a inclusão da cláusula requerer a sua invalidade, por tal fato ir de encontro à máxima do “venire contra factum proprium”.

Tal decisão reforça a necessidade de respeito ao princípio que deve reger toda e qualquer relação contratual que é o da boa-fé, sob pena de desrespeito à ordem jurídica, capaz de gerar insegurança nos pactos firmados.