A APLICAÇÃO DA LEI DOS DISTRATOS NOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA PUBLICAÇÃO

- 12/08/2019

O tema não parece novo – já o abordamos em um outro informativo sobre a decisão do STJ pela não aplicação da Lei nº 13.786/2018 no julgamento dos temas 970 e 971. Entretanto, passados oito meses de sua publicação, a “Lei dos Distratos” já foi objeto de vasta discussão nos tribunais pátrios e a polêmica possibilidade de aplicação retroativa merece maior aprofundamento.

Analisando decisões de diversos tribunais espalhados pelo país, é fácil perceber que não há consenso: enquanto alguns afastam a retroação da lei no tempo, outros aplicam as tarifações ali previstas.

Vejamos, por exemplo, o acórdão do TJSP que, ao rejeitar os Embargos de Declaração 1002838-28.2017.8.26.0704/50000, indicou, com clareza, a impossibilidade de aplicação da nova lei. A Relatora, Des. Hertha de Oliveira, discorreu em seu voto: “tem-se que a nova lei de regência fora promulgada em 28/12/2018 e o contrato em análise fora pactuado em 26/07/2011. Logo, a pretensão da embargante esbarra no quanto disposto no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que institui o princípio da irretroatividade como regra no que diz respeito à eficácia da lei no tempo”.

Deste modo, a nova lei somente alcançaria os contratos celebrados após a sua vigência, não retroagindo para regulamentar os instrumentos anteriormente pactuados.
Já no processo de nº 1012404 -96.2019.8.26.0100, o Magistrado da 16ª Vara Cível de São Paulo, mesmo fazendo referência à jurisprudência do STJ, que entende como razoável a retenção de 10 a 25% dos valores pagos, aplicou o percentual de desconto de 50%, previsto na nova legislação para os casos de empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação.

Segundo o Juiz, "ainda que não se aplique integralmente a contratos firmados antes de sua vigência, forçoso levarem em conta a vontade do legislador quanto a percentuais a serem restituídos".

Tal posicionamento, a nosso ver, não fere o posicionamento do Min. Luís Felipe Salomão que, apesar de entender pela irretroatividade da nova legislação, indicou, em seu voto sobre a aplicação ou não do diploma legal no julgamento dos temas 970 e 971, que não se poderia cogitar uma “aplicação simples e direta” da Lei 13.786 para a solução de novos casos.

A menção do ministro a uma vedação apenas à “aplicação simples e direta” abre espaço, justamente, para a utilização análoga dos percentuais ali previstos, privilegiando a opinião do legislador e a própria finalidade da norma – pacificar a relação contratual de incorporadoras e adquirentes, trazendo justiça e segurança jurídica ao desfazimento de contratos que envolvem a compra e venda de unidades imobiliárias em incorporação.