NOTIFICAÇÃO PARA EXONERAÇÃO DE FIADOR REALIZADA NO PRAZO CONTRATUAL SÓ TEM EFEITOS 120 DIAS APÓS LOCAÇÃO SE TORNAR INDETERMINADA

- 01/07/2019

O artigo 40, inciso X, da Lei 8.245/91 (“Lei do Inquilinato”) determina que o locador
poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, caso seja
prorrogada a locação por prazo indeterminado e tendo sido notificado pelo fiador de sua
intenção de exoneração, ficando este último obrigado por todos os efeitos da fiança,
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Ocorre que, quando o fiador notifica o locador sobre sua intenção de se desonerar das
obrigações da fiança ainda no período de locação determinado no contrato, os efeitos só
serão percebidos após 120 dias da data em que a locação passar a ser por prazo
indeterminado, e não da data da notificação.

Foi esta a inteligência da recente decisão publicada pelo E. STJ, no julgamento do REsp
1798924 – RS. O caso tratava de contrato de locação comercial firmado em julho de
2009, pelo prazo de um ano, em que foram indicados dois fiadores.

Quando o locador ajuizou execução para cobrança dos encargos locatícios relativos ao
período compreendido entre agosto e dezembro de 2010, os fiadores apresentaram
Embargos à Execução sob o argumento de que teriam notificado, em março de 2010, o
locador de sua intenção de desoneração.

Os 120 (cento e vinte) dias, se contados do recebimento da notificação, coincidiam,
exatamente, com o termo do contrato – julho de 2010 – o que levaria a entender que os
fiadores discordavam da prorrogação do contrato e que, assim, não seriam
responsabilizados pelos débitos.

Entretanto, o Relator do caso, Min. Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que “a
notificação de que se cuida é espécie de denúncia ‘vazia’ e não poderia o fiador
exonerar-se, sem justa causa, de sua obrigação no curso do contrato de garantia por
prazo certo ou, se indeterminado este, no curso do prazo do contrato de locação por
prazo certo”.

Acompanhado à unanimidade pelos demais ministros, restou patente o entendimento da
terceira turma do E. STJ pela vinculação do fiador ao contrato durante todo o tempo em
que a locação se desenvolve por prazo determinado, garantindo a solvência das
obrigações do afiançado nascidas no período.

Neste sentido, a notificação para fins de desoneração não surte efeito até que a locação
seja prorrogada por prazo indeterminado e, caso seja realizada no período determinado
contratualmente, os 120 (cento e vinte) dias a que se refere o art. 40, X, só serão
contados a partir da data em que a locação passar a ser por prazo indeterminado.