STJ entende pela possibilidade de o promitente comprador ajuizar ação de imissão de posse contra terceiros que não detenham título dessa natureza

- 09/04/2019

O mérito do Recurso Especial nº 1.724.739/SP gira em torno da possibilidade jurídica do adquirente (promitente comprador) ajuizar ação de imissão na posse de imóvel, com base na promessa de compra e venda pendente de registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Em outras palavras, se é necessário ou não o registro do contrato de compra e venda no cartório de Registro de Imóveis para o exercício da pretensão de imissão não posse.

Sobre o assunto, o magistrado de primeiro grau proferiu sentença de improcedência do pedido do promitente comprador, por entender que ele não possuía o direito a reivindicar, já que o título aquisitivo não havia sido registrado, encontrando-se o imóvel em nome de terceiro. Ainda, afastou o direito à imissão, por não ter o Demandante (promitente comprador) comprovado o domínio do imóvel e, do mesmo modo, não ter restado configurada a posse injusta do demandado.

Dita sentença foi mantida em sede de julgamento perante o Tribunal de Justiça de São Paulo.

Entretanto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Relator do supracitado recurso especial, com base em orientação jurisprudencial e doutrinária, concluiu que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade, uma vez que “mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo, é detentor de pretensão à imissão na posse no imóvel adquirido”.

E mais, o Ministro reconheceu de forma cristalina que “o promissário comprador em face do vendedor terá, sempre, mesmo sem registro do título, a possibilidade de exigir que o Estado-jurisdição – como era na via adjudicatória – a ele alcance a tutela específica consubstanciada inscrição do seu título no respectivo álbum imobiliário e, ainda, dê posse ao comprador ante o descumprimento das obrigações constantes no contrato”.

O mesmo entendimento foi mantido com relação a terceiros que estão na posse do imóvel sobre o qual o promitente comprador, ainda, não detém a propriedade. Nessa hipótese, o Ministro também manteve o entendimento de que o promissário comprador do bem, com fundamento na promessa de compra e venda firmada com aquele que figura como proprietário do imóvel, poderá utilizar a ação de imissão de posse em face de terceiros que não possuem título da propriedade.

O entendimento exposto pelo Ministro Relator foi seguido, por unanimidade, pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça.