STJ DECIDE QUE LEI DOS DISTRATOS NÃO SERÁ APLICADA NO JULGAMENTO DOS REPETITIVOS SOBRE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL

- 02/04/2019

Aproxima-se a data do julgamento dos recursos repetitivos que discutem a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor das construtoras e, igualmente, da cumulação da cláusula penal moratória com indenização por lucros cessantes quando do atraso na entrega do imóvel comprado na planta.

Ambos os temas serão julgados no próximo dia 10 de abril pelo STJ. Entretanto, visando provocar a discussão entre os componentes da seção para propiciar “adequado amadurecimento” sobre as questões dos repetitivos, ensejando maior segurança e evitando surpresas, o relator dos recursos, o Ministro Luís Felipe Salomão, propôs questão de ordem, no último dia 27 de março, sobre a possibilidade de utilização da nova “Lei dos Distratos” no julgamento.

Publicada em dezembro de 2018, a Lei 13.786 disciplinou, entre outros pontos, a resolução de contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária ou de loteamento, quando do inadimplemento de uma das partes contratantes.
Ao apresentar a questão, o ministro citou exemplos, advindos da doutrina e de julgados da Terceira e da Quarta Turmas do STJ, para demonstrar que a irretroatividade da lei impossibilitaria a modificação do entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior alteração normativa.

“Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”, afirmou.

Apesar da decisão ser referente à utilização da nova lei no julgamento dos repetitivos, uma vez que a justificativa do voto da relatoria foi de preservar o ato jurídico perfeito e os direitos adquiridos, é de se esperar que tal entendimento seja ampliado para os demais casos de resolução que envolvam contratos anteriores à publicação da nova lei.

Por fim, é importante perceber a ressalva do relator acerca da “aplicação simples e direta da nova lei”, o que, ao menos a princípio, não impediria uma interpretação análoga, por parte do julgador, visando a compreensão da licitude, ou não, de cláusulas e tarifações constantes dos contratos anteriores à sua publicação.