AS TARIFAÇÕES DA CLÁUSULA PENAL NA LEI DOS DISTRATOS E A IMPOSSIBILIDADE DE REDUÇÃO POR DECISÃO JUDICIAL

- 07/03/2019

Um dos maiores e mais festejados trunfos da Lei nº 13.786/2018, amplamente noticiada na mídia nacional como “Lei dos Distratos”, foi a tarifação expressa da cláusula penal nos contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em incorporação.

No claro intuito de pacificar as relações de consumo e trazer maior segurança jurídica e econômica para o setor, a nova lei estabeleceu teto para os percentuais de retenção das parcelas pagas pelo adquirente – 50% para as incorporações submetidas ao regime de afetação e 25% para as demais.

A aplicação destes percentuais mais severos para os casos de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, fez com que a lei fosse recebida, por muitos, como meramente protetiva do incorporador. Todavia, numa análise mais profunda, é preciso reconhecer o benefício para toda a coletividade.

As incorporações dependem diretamente da manutenção das promessas de compra e venda celebradas. O valor pago pelos adquirentes, sem sombra de dúvidas, é o fator determinante para a viabilidade do empreendimento, posto que parte substancial do financiamento da obra.

Uma vez que a cláusula penal passa a abarcar, pelo advento da nova lei, um percentual justo dos valores pagos, o consumidor, ciente da responsabilidade assumida, evitará aventuras facilmente distratáveis. Já o incorporador, com melhor conhecimento dos riscos, poderá elaborar planejamento competente e garantir a estabilidade do mercado imobiliário. Tudo em prol da saúde financeira das incorporações e, consequentemente, da garantia da entrega das unidades àqueles bons consumidores, que mantiveram os seus pagamentos em dia e, assim, merecem a entrega da unidade também em dia.

Ocorre que há diversos posicionamentos de renomados juristas indicando a possibilidade de aplicação do art. 413 do Código Civil a fim de reduzir os percentuais estabelecidos em lei por meio de decisão judicial.

Ora, diante da tarifação expressa pelo legislador da multa máxima paga pelo comprador inadimplente, não há mais hipótese para aplicação deste dispositivo, restrito às situações de ausência de previsão legal do montante da cláusula penal.

Além do mais, quando do início da vigência do Código de Defesa do Consumidor, o STJ decidiu que “O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei 4.519/64), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva”.

Se, agora, a nova lei altera as leis específicas, é necessário que o CDC seja aplicado à luz destas novas regras e não apesar delas.

Evidente, assim, que qualquer posicionamento judicial em sentido contrário apenas distorcerá o nosso ordenamento e que, certamente, ainda haverá muitas discussões acerca das cláusulas penais em contratos imobiliários.