AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, DECIDE A TERCEIRA TURMA DO STJ

- 08/02/2019

Através do julgamento do Recurso Especial nº 1.731.735, a Terceira Turma do STJ reconheceu a ausência de responsabilidade solidária do credor fiduciário quanto ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre o imóvel objeto de garantia fiduciária, bem como quanto ao pagamento de verbas sucumbenciais, iniciando-se sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais apenas quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse.

No caso concreto, no juízo de origem foi promovida ação de cobrança de despesas condominiais, proposta por um Condomínio em face dos devedores fiduciantes, bem como do credor fiduciário, tendo sido julgada procedente para condenar os devedores fiduciantes ao pagamento do valor das despesas condominiais vencidas e não pagas, além das que se vencerem no curso do processo. Quanto ao credor fiduciário, restou o pedido de cobrança conhecido como declaratório de obrigação de pagar apenas na condição de resolução da propriedade.

Insatisfeito, o Condomínio interpôs recurso perante o TJSP, o qual julgou procedente a apelação, para reconhecer a responsabilidade solidária do credor fiduciário das despesas condominiais, por entender que ele também ostenta a qualidade de condômino. Entendendo, ainda, ser inaplicável o art. 27, §8º da Lei 9.514/97, que dispõe que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, suja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Por seu turno, a Relatora Ministra Nancy Andrighi, ao proferir seu voto, esclareceu que a Lei nº 9.514/97 é bastante clara ao prever “a responsabilidade do devedor fiduciante até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse, ao passo que o Código Civil, em seu artigo 1.368-B, dispõe sobre a responsabilidade do credor fiduciário a partir da data em que se tornar proprietário pleno do bem, isto é, a partir da data em que vier a ser imitido na posse”.

Entretanto, ressalta a Ministra que não se pode garantir proteção indefinida ao credor fiduciário, em detrimento ao interesse dos titulares de crédito gerados pelo próprio bem dado em garantia que, se não puderem satisfazê-lo mediante a penhora ou excussão da coisa, ficarão desprotegidos.

Aponta a Ministra Relatora que, uma solução para o conflito existente entre os titulares de créditos e o credor fiduciário, é que o devedor fiduciante, titular do direito real de aquisição, tenha tal direito penhorado pelos demais credores. Nessa hipótese, o credor das despesas originadas pelo bem não adquire a propriedade plena, mas sub-roga-se na posição jurídica de titular de direito expectativo real de aquisição do devedor fiduciante. O credor fiduciário, por sua vez, mantém íntegra a sua garantia.

Conclui, portanto, o voto da Relatora, seguido por unanimidade pela Terceira Turma, que “a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, §8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B, do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de ser imitido na posse do bem”.