CREDOR FIDUCIÁRIO TEM DIREITO DE PERMANECER NA POSSE DO IMÓVEL, SEM A DEVOLUÇÃO DE VALORES AO DEVEDOR, APÓS REALIZADOS OS LEILÕES DETERMINADOS NA LEI 9.514/1997, MESMO NA SITUAÇÃO EM QUE NÃO TENHA HAVIDO LANCES.

- 23/11/2018

A Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, tem, como consequência, o desdobramento da posse do imóvel dado em garantia, tornando o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto, sendo o negócio resolvido com a quitação integral da dívida por ela garantida.

Deste modo, prevê a Lei supracitada que vindo o devedor fiduciante a inadimplir com as obrigações a que estava obrigado, após obedecido o procedimento previsto em Lei e consolidada a propriedade em favor do credor, serão realizados dois leilões, objetivando a venda do imóvel e consequente quitação das dívidas existentes.

De acordo com o que determina o parágrafo 5º, do artigo 27 da Lei 9.514/1997, se após a realização do segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e das contribuições condominiais, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de devolver ao devedor qualquer importância que sobejar ao valor indicado.

Assim, em intepretação desse artigo foi que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que, mesmo não existindo lances nos leilões regularmente realizados, pode o credor fiduciário permanecer na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, sendo extintas as obrigações existentes perante o devedor, dentre elas a de devolução de valores que sobejarem a dívida.

A citada decisão modificou julgado de primeiro grau, o qual tinha dado provimento parcial ao pedido do autor (devedor) condenando o credor a adimplir a diferença entre o valor da avaliação e o montante que já havia sido desembolsado pelo devedor, contudo, sendo mantida a posse do credor no imóvel.

Segundo entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, o caso em apreço não se enquadraria no que determina a lei 9.514/1997, pois não teria sido cumprido o pressuposto da realização de lance.

Contudo, entendeu o Ministro Villas Bôas Cueva, que “com mais razão, o dispositivo também abrange a situação em que não houver interessados na aquisição do imóvel, frustrando a alienação do bem por falta de apresentação de lances”. E continuou: “tanto a existência de lances em valor inferior ao estabelecido como a ausência de oferta em qualquer quantia geram frustação do processo de leilão”.

Verifica-se com essa decisão importante precedente aos credores fiduciários, que muitas vezes encontram dificuldades em obter lances e até a venda do imóvel em leilão, em função do valor mínimo estabelecido em lei, buscando-se, dessa forma, dar mais efetividade ao fim maior do legislador ao instituir essa modalidade de garantia atualmente muito utilizada.